[股票杠杆叠加]房住不炒、疫情打断 史上最失真地产周期 2020年

2020-06-02 15:20:52 197 在线配资 房住不炒,

  任何一个周期行业的研究,都面临着对政策外力的把握,也正因为它们是周期行业,也才会有更多的调控政策施加于之上。

  本轮周期房地产政策给房地产价格、销售周期、投资周期和竣工周期带来了与过往不同的特点,即所谓“失真”,同时,疫情影响之下,失真纠偏的进程也受到了干扰。失真一方面使得数据研究难度剧增,一方面也使得估值的参照系得到更新,投资机会更加细化。

  “失真,指失去本意或本来面目”——新华字典。

  我们把以下两种情况都定义为“失真”:其一是驱动因子发生显著变化改变历史逻辑关系,其二是外力出现致使数据观测出错。而判断“失真”会否纠偏,何时纠偏相当重要。过去几年房地产行业数据充满了失真,从房价到销量到投资、竣工,环环相扣。

  如何利用对失真与纠偏的分析,把握投资机会?房地产行业本身以及产业链各端的投资机会会如何演绎?我们从发现背离确认失真,试图通过研究失真的本质去发现投资价值,同时,本文还有许多值得更细致研究的方向,希望抛砖引玉。

  01

  “房住不炒”带来的两次房价失真

  在2014年底开始的这轮房地产周期中,房价已明显超涨名义GDP。调控房价的必要性比历史上任何时候都更迫切, 2016年,由于一线城市及部分强二线热点城市房价上涨过快,北京等十余个热点城市在9月30至10月6日期间紧急出台或加码政策调控。从现在回头看,“930调控”较之前调控的关键不同点在于“限价”相当严格,“限”意味着商品房价格“一分钱”也不能涨,这直接导致了大量开发商在2016年左右拿的高价地也被“套”在高点,形成库存堰塞湖,同时也造成了房价的第一次失真。

  什么是库存堰塞湖?即大量的已经取得开工许可证,但由于一些原因还未销售的、还处于库存形态的房屋或土地所积累形成的大量库存。2016年限价以来,部分高价项目若不降价放弃部分利润则不得入市,甚至大量项目根本就不赚钱,故许多开发商放缓施工进度或是直接停工,使得该段时间停工项目大量增多,而停复工缺口数据在该段时间高增也印证了这点。

  虽然从结果上看,“930限价”使得统计意义上的70城房价见顶并回落,但从其幅度来看,明显低于百城房价涨幅,这两组数据的差异大幅高于历史水平,背离明显。限价政策也带来了新的问题,一方面,引发一二手房价倒挂情况下的“套利”现象,许多的楼盘在限价下开盘,因为其大幅低于周边二手房价格而出现了所谓“土豪冒雨排队抢房”的现象,另外,库存堰塞湖的增加一定程度上也是潜在的金融风险,且不利于以后针对价格信号制定进一步的调控政策,尺子出了问题。

  

房住不炒、疫情打断,史上最失真地产周期,2020年底房价下行压力或增大!

  房价的第二次失真发生在对限价政策的调整后。也许是库存堰塞湖需要疏通了,2018年8月上旬,限价政策开始逐步放开,提法变为“稳地价、稳房价、稳预期”。2016年“930限价”后,70城住宅价格指数同比增速“见顶”并开始下行,而百城住宅价格指数增速远远高于70城;在2018年8月限价政策放开后,百城住宅价格指数增速延续回落趋势,只不过回落幅度略有放缓,而70城住宅价格指数增速出现突兀的回升,于2019年二季度才开始回落。

  高价房入市在统计上体现出来的房价上涨难代表真实情况,同时也造成了2019年一季度市场对于经济即将复苏的错判。2018年8月份以来,“限价”变为“稳价”,从数据上观测的结果就是大量停工项目复工,可理解为高价库存堰塞湖的“入市”,直观感觉就是新房二手房的倒挂价差在缩小。从数据上看,70城房价呈现了诡异的上行趋势,房价上行及高价库存项目部分“解套”,刺激房企加速复工拉动投资及上下游,造成了2019年一季度房地产带动下的经济复苏假象。

  历史上看,70城房价与百城房价拟合度极高,但在上述特殊时段却出现显著背离,根据我们去年的测算,限价政策推出后,70城房价“失真”的累计同比增速较“相对真实”的百城增速实际上有约10.0 pct的偏差。

版权保护: 本文由 股票配资平台_专业安全在线开户炒股配资_网上配资炒股公司 原创,转载请保留链接: http://www.bon-top.com.cn/zxpz/986.html

推荐文章

热门文章